最近的救市政策,都是给有房子的

可能最近有所发现,现在的三线城市的救市政策是越来越明显了

活在当下的每一个城市都在迫不及待的希望能够带动楼市

每次救市的根本当然是希望市场火热,但是这一次针对人群到底是刚需还是另一群人,倒是挺值得注意的

在刚刚过去的四月,有很多城市都对楼市开展了松绑政策,比起3月,频率要高出不少

几乎每天一睁眼,都能看到某地又出台了楼市政策

层出不穷的楼市政策,让宽松已经成为了现今的一种趋势,并且从能级比较低的城市,蔓延到了省会、强二线等多个能级比较高的城市

但是,有一个变化,不知道大家发现了没有

以前我们提到楼市松绑,基本上都是面向刚需客,包括但不限于降低落户门槛、外地人购房社保年限缩减等等,增加刚需人群的购房资格

而这一次,各地楼市的松绑方向改变了:所有的利好

都是给那些本身就有房子的


01很多城市开始针对有房子的人出台松绑政策各地针对改善型客户而进行的楼市松绑政策,这是自四月以来楼市的最大改变我们先从最近的一个针对二手房出台政策的城市开始看起在5月1日晚间,无锡住建局出台了楼市松绑政策:https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128956561759295.jpg?t=57298
(来源:无锡市住建局官网)
里面提到了,无锡将个人住房转让增值税的免征年限,由5年调整为2年
这其实就是降低了二手房的交易成本


目的就是更容易卖房


很明显是为了改善客户服务的,让一些有购房需求的改善客户,能够“以旧换新”
有房子的人将房子卖掉,再去买房,这种不断置换中,不仅仅是发掘出了新的购房需求,而且将二手房和新房市场都同时盘活了
因为很难说这些改善客户卖出房子后,到底是购买新房还是二手房的,同时,也有助于增强二手房的流动性
无锡并非是第一个提出将个人住房转让增值税免征年限的城市
https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128959716286664.jpg?t=57298
(来源:沈阳市房产局官网)
在无锡之前,沈阳率先提出了由5年调整为2年的个人住房转让增值税免征年限的政策是全国第一个对二手房增值税进行调整的城市
无锡,应该是根据沈阳的这个政策进行的借鉴,进一步明确它对改善型客户打开了大门
实际上,无锡在4月底的时候,有过另一个针对改善客户的购房优惠政策:
https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128962487686335.jpg?t=57298
(来源:无锡市卫健委官网)
4月25日,无锡市卫健委发布通知,明确二孩及以上家庭,可以在限购区多买一套住房
多购买一套的意思,其实也是


买过房子的,家里有两个小孩可以多买一套
另外,这是全国第一个由卫健委牵头发出的有关楼市放松的政策,让人觉得不同寻常

可能也是因为这个原因,很多人没有意识到,其实这也是无锡释放改善需求的一个政策。但在当时掩盖在了上调公积金贷款最高限额上,以为是针对二孩及以上家庭的福利政策
当然,说是福利也正常,但它确实是一个面向改善客户的松绑政策之一,只是面向的是特定的人群而已
在无锡之前,和它同属一省的苏州


也在4月11日出台了不同方向的、针对二手房的松绑政策
https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128964832635897.jpg?t=57298
(来源:财联社)
当时,苏州是二手房和新房同时有的政策,看上去没有那么明显


针对的是二手房限售


也是为了,让有房子的人,可以更快卖房
同样这目的就是为了释放了大量的改善需求


增加了一些人群进入到楼市中,这些改善人群,很有可能是未来苏州楼市的主要支撑点
细细探究下,我们可以发现,越来越多的城市,面向改善客户进行放松了

02我们来梳理一下,各城针对改善客的放松政策
整个四月,有超过50个城市对楼市进行松绑
其中有不少都是针对改善客户进行的放松,希望能进一步挖掘出已经有房子的人的购房需求
https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128966782507698.jpg?t=57298

我们可以看到,这些松绑政策基本上可以分成两类:
一类是针对已经有了购买了首套房的客户,将他们购买二套房的首付比例进行了一定程度的下降
另一类则是让想要置换的客户,能够在贷款上,或者个人住房转让增值税上得到一定的优惠,来释放他们的置换需求
当然,无论是哪种针对已有房的客户的政策,本质原因都是去库存,但里面有一些微妙的不同
这两种政策,发布的城市能级有一定的不同:
前一种,多是三四线城市,后一种多是二线及以上城市
原因很简单:
三四线城市面临的库存压力更大,所以需要更多的人购房


但是三四线本身吸引人口能力就不够强,只能让原本已经有房的本地住户再度进行购房
另外因为已经买房一族他们属于楼市既得利益者


他们更加容易倾向于相信城市利好,这个时候也更加容易入手
https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128968114492252.jpg?t=57298
(来源:克而瑞)
按照克而瑞的数据,一线、二线城市的库存还是可控的,而三四线的去化周期已经非常长了,达到了差不多2年之久


基本上都赶上了疫情期间的高位
是所有不同能级城市库存中更高的
而且,因为今年开年楼市成交已经转淡了,去化周期更是不断延长,这就让三四线城市有些急了
只有多一些有能力买房的人,才能去掉自己的库存,所以它们更多的采用的是下降首付比例的政策

03除此之外,佛山有一个暂未公开,但是已经得到了住建部门确认的政策,也有些不一样

https://pics-house.kshot.com/2022/0505/16517128969983789733.jpg?t=57298

(来源:佛山日报,已被住建部门确定真实)
在4月26日,佛山被爆出来了一个不公开文件
虽然显示不公开文件,但是住建部门的回应说这个政策没问题,只是正在调试,调试后才会正式公布
所以我们暂且先看一下,简单来说就是:佛山满五年的商品房,不计入限购
也就是说,别管你现在有几套房,只要你持有这些房子超过5年,那么你可以再买房


而且再买房都按首套房来算首付和利率
这其实也是在释放改善型住房的需求,都住了五年了,肯定是本地已经购买的房子的改善型客户了,这样的再购买,当地认为没有问题
佛山,就像我们开头说的那样,明显要把房子卖给已经有房子的人
楼市的松绑方向已经转向到了改善客群身上

04通过无锡、佛山等楼市政策的转变,可以看出购房客群正在转变
这些政策,都是倾向于有房子的人去做改善、去做置换的
这说明了两种情况,一种有可能是刚需人群减少了


比如人口流失比较大的城市,它只能从本地的已经购房的人群着手发力
另一种情况,则是刚需人口虽然不少,但是当地可能因为房价过高等原因,楼市的主体已经是改善型客户了
目的是希望客户可以更多的换房,也就是卖掉房子再买房子


通过换房可以增加流动性,通过换房也可以实现“内循环”
给当地住户进行楼市的松绑,这是针对本地的一种利好,既能盘活楼市,也能让本地购房者获利,并且不会因为太过于放松而引起本地购房人群的不满


更进一步地说,不会让本地人从楼市获利后,资金流入到外地
非常巧妙
当然,这里面还有一个暗藏现实的可能


那就是越来越多的二三线城市,也要进入存量房市场


当市场不再由单一刚需主导,改善在崛起的时候,这意味着两个事实
1、购买力不是来自收入,而是来自卖掉房子买房子


2、这个城市的二手房比重可能越来越重


这个变化意味着


第一这个城市的一手房越来越受到考验,因为竞品不仅有对手还有二手,而城市的土地市场以及一手房市场就会出现风险


为什么要强调这个,就是我们要看这个城市的涨价到底是因为什么,如果仅仅来自土地市场的驱动,那么风险就在后期叠加


第二购买需求从当初简单的上车就好,变成以后也要卖的掉,买房不再简单的看性价比以及低总价,未来有人接盘成为关键因素


这个加速行业的优胜劣汰


所以对于购房者需要意识到的是,在这些城市,我们买的房子以后还有没有人要,未来会不会有人接盘


当城市没有足够刚需的时候,现在我们买下的房子在五年后是否依然能够流通


这是现在各位考虑那些城市房产的时候,我给的唯一一个建议了。
https://xw.qq.com/cmsid/20220504A03IWE00


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